לאחר שהמתווך הכשיר את עסקת הרכישה הופיע המצרן וקנה את הדירה האם צריך לשלם דמי תיווך
שאלה:
מעשה שהיה בראובן שהעמיד את דירתו למכירה, במחיר של שני מיליון שקלים, שמעון שכנו, חפץ היה מאוד לרכוש את הדירה, אלא שהמחיר הגבוה מאוד לטענתו עיכב את ביצוע הרכישה. השנים ישבו פעמים רבות ונשאו ונתנו אודות רכישת הדירה, אך לא הגיעו לעמק השווה. כעבור כמה חודשים, בהם ניסה ראובן למכור את דירתו ללא הצלחה, החליט לפנות אל מתווך וביקש שימצא עבורו רוכש. המתווך הביא קונה, אך גם כאן המחיר הגבוה מנע את ביצוע המכירה. המתווך פעל רבות אצל ראובן, עד שהצליח לשכנעו להוריד את המחיר למיליון ושמונה מאות אלף שקלים, וראובן והקונה עמדו לממש את המכירה.
אלא שלפתע הופיע שמעון, וטען, הרי אני 'בר מצרא', וזכות הרכישה שייכת לי על פי ציווי התורה 'ועשית הישר והטוב' (דברים ו יח) ועל פי המבואר בשו"ע (חו"מ סימן קעה). לשמע הדברים, החליט הקונה להניח את העסקה לטובת המצרן שמעון. ואכן שמעון רכש את הדירה מראובן במיליון ושמונה מאות אלף שקלים.
וכעת הגיע המתווך ותובע משמעון שישלם לו דמי תיווך, לעומתו טוען שמעון שמעולם לא פנה אליו, והגיע לדירה הרבה לפניו, כך שאיני חייב לו מאומה. מאידך טוען המתווך שאילולא פעולותיו, לא היה שמעון רוכש את הדירה, מפני שהמחיר היה מדי גבוה, והוא זה שסלל את הדרך לרכישתו. עם מי הדין?
תשובה:
בפוסקים מבואר [יעויין בפתחי תשובה (סימן קפה סק"ג)] כי שני סוגי תפקידים עיקריים יש למתווך [או שדכן], ותמורת כל אחד מהם זכאי הוא לתשלום: א. מתחיל - הוא זה שמציע את פרטי העסקה [או השידוך] לצדדים. ב. גומר - נקרא זה שמצרף את הקצוות ומוציא לפועל את גמר הרכישה [יצויין, שפעמים וקיימת גם פעולת "אמצעי", והוא זה שמתעסק בענייני הכספים והנתינות, ומקרב את הצדדים לעמק השווה, ודנו הפוסקים אם ומתי הוא זכאי לשכר].
ובמקרה דידן, שמעון המצרן היה זקוק לפעולותיו של המתווך, והתברר שהיו לתועלתו הבלעדית, והרי זה כאילו פעל המתווך כשלוחו. וכאמור, עבודת המתווך עבור הרוכש אינה גילוי והצעת הנכס בלבד, אלא גם המשא ומתן להסכמה אודות המחיר, והבאת העסקה לידי גמר, הם מפעולות המתווך. וכאן שלא היה צורך ב'מתחיל', וה'גומר' הביא לגמר הרכישה, נראה שזכאי למלוא השכר.
ומשכך, צריך שמעון לשלם למתווך את דמי הנאתו, את מלוא דמי התיווך, כי התברר שכביכול עשה המתווך את השתדלותו עבור שמעון, שברור שהיה מוכרח לעבודת המתווך, ובלעדיה לא יכול היה לרכוש את הדירה, ולכן, נחשב המתווך כשלוחו וכיד הארוכה שלו שפעלה עבורו. ויש להוסיף עוד את הנאמר בשו"ע (חו"מ סימן קעה ס"ו): "המוכר קרקעו לאחר, יש לחבירו שהוא בצד המצר שלו ליתן דמים ללוקח ולסלק אותו, וזה הלוקח הרחוק, חשוב כשלוחו [של המצרן] לכל דבר". ולאור זאת, גם בשאלתנו נאמר שנכנס המצרן תחת הקונה לכל פרטי העסקה, לדמי הדירה ולדמי התיווך.
לסיכום:
שמעון צריך לשלם למתווך את כל דמי התיווך.
