מלוה כסף לבניית מחסן, ומקבל דמי השכירות יתר ממה שהשקיע
שאלה:
בקומה התחתונה של בנין מגורים יש מחסנים השייך לדיירי הבנין, כל שכן יש לו כמה מחסנים השייכים לו, חלק מהם בנו מהם יחידות דיור ומשכירים אותם לזוגות צעירים וכדו', ומרויחים מזה סכום יפה כל חודש.
אחד מדיירי הבנין הוא אברך המחתן כבר ילדים והוא עסוק הרבה בגלגולי כספים וכדו' כל חודש, כך שאין לו ראש פנוי להשקיע ולבנות יחידת דיור במחסן השייך לו, כי אין לו סכום מזומן כדי להשקיע בבניה, וכן הבניה דורשת כוחות נפש וזמן, סבלנות של תכנון, וכדו', ואין ראשו פנוי לזה, וכך עמד לו המחסן שומם, ולא עשה בזה כלום.
אחיו הצעיר שראה במצוקת אחיו המגלגל כספים כל חודש, חיפש דרכים איך לעזור לאחיו, ולהקל ממנו ולו במעט, ולכן עלה בליבו, שהוא ישקיע במחסן של אחיו מכספו סכום של 15,000 ₪ ויעשה מזה יחידת דיור יפה, ובתקופה הראשונה יקח הוא השכירות של הדירה, כדי לכסות את הכסף שהשקיע, ואחר שיגמור לקחת את כספו, יישאר הדירה לאחיו וירוויח כל חודש שכר הדירה של היחידת דיור.
האח המשקיע רצה גם להרוויח קצת מעסק זה, ולכן סיכם עם אחיו שהוא משקיע הסכום של 15,000 ₪ כדי לעשות מזה יחידת דיור, ויקבל רווחים מהדירה עד סכום של 30,000 ₪, ולאחר שיקבל סכום זה יהיה הרווחים לאחיו, ונמצאו שניהם הרוויחו מעסק זה, בעל המחסן מרוויח יחידת דיור שיקבל מזה רווחים כל חודש, ואחיו הרוויח שהכפיל את כספו, ומהשקעה של 15,000 ₪ קיבל 30,000 ₪.
ושאלתם בידם, האם יש בהסכם זה חשש רבית, שהרי מרוויח על ידי הלואה לאחיו, ואם יש בזה חשש רבית באיזה אופן אפשר לעשותו ללא חשש איסור, והאם יש עצה ופתרון לצאת מידי איסור גם ללא עשיית היתר עיסקא.
תשובה:
יש בזה איסור רבית, שהרי מקבל יותר כסף ממה שהשקיע.
פתרון: יתן את הכסף בתור שכירות, דהיינו שנותן לאחיו 15,000 ₪ כדי לשכור ממנו את המחסן כמו שהוא, ואינו בתורת הלואה אלא בתור הקדמת שכירות, ובתמורה לזה הוא מקבל את דמי השכירות למשך תקופה הבאה ע"י שהוא זה שמשכיר את היחידה שהוא שכר.
והיינו שישערו עד איזה זמן ירויח היחידה סכום של 30,000 ₪, וישכרנו עד זמן זה, ולדוגמא שאם עד שנתיים אפשר להוציא מהיחידה 30,000 ₪ ישכור את היחידה לשנתיים, וממילא השכירות של תקופה זה שייך לו, ובתום תקופת השכירות חוזר המחסן לאחיו.
ועם דמי השכירות שהוא מקדים לשלם, יהיה בו כדי לשלם את הבניה במחסן, ולעשותו ליחידת דיור.
ויזהרו לדבר בזה בלשון שכירות, ולא בלשון הלואה.
סברת הדברים:
עצם הסכם זה מהוה חשש רבית גמור שהרי הוא מלוה עבור ההשקעה בנכס של אחיו 15,000 ₪ ויקבל בחזרה סה"כ 30,000 ₪ והרי זה תוספת על ההלואה שהוא נותן לאחיו.
והנה ברמ"א (סי' קסו סעי' ג) הובא שאם יש לאדם חורבה, ואומר לחבירו שיבנה לו את החורבה מכספו, וכל זמן שבעל החורבה לא החזיר לו את כספו שהשקיע יכול לדור בו בחינם, אין בזה איסור רבית, כי באופן זה אין הלוה מרויח כלום מההלואה, שהרי כשיהיה בידו הסכום לבנות הרי יכול לבנות בעצמו, ואינו צריך כלל את ההלואה, ומי שמרויח מההלואה הוא רק המלוה שמלוה מכספו לצורך הבניה ודר שם עד שהלוה מחזיר לו הכסף שהשקיע, והלואה שנעשה רק לטובת המלוה אין בזה איסור רבית.
ולכאורה הרי גם במעשה דידן האח מלוה מכספו לצורך הבניה, והוא מקבל רווחים מהדירה עד שהאח מחזיר לו את כספו שהשקיע, ונמצא שההלואה הוא רק לטובת המלוה, וכמעשה דהרמ"א שהמלוה יכול לדור בו בחינם עד שמחזירים לו את כספו.
אולם באמת ברור שאין כאן כלל ההיתר של הרמ"א, וכמו שכבר כתבנו (תשובה על השוכר שמשלם את הבניה והמזגן) שכל ההיתר של הרמ"א הוא רק באופן שהלוה אינו מרויח כלום מהכסף שהמלוה משקיע עכשיו בדירה, אבל במעשה דידן שהלוה מרויח בזה את הכאב ראש ואת כל ההתעסקות שסביב הבניה, אין זה נחשב הלואה שהיא רק לטובת המלוה, שהרי גם הלוה בעצם מעוניין לבנות עכשיו יחידת דיור אלא שאינו פנוי לזה מאחר שאין עתותיו בידו ואין דעתו פנוי לזה, לכן אינו דומה לציור הרמ"א שמצד הלוה בעל החורבה אין לו שום ענין לבנות עכשיו את החורבה.
בנוסף לכך, היתרו של הרמ"א הוא רק באופן שלבסוף הלוה פורע את כל דמי ההלואה, ואז נחשב שאין לו טובה והנאה ממה שהמלוה הלוה לו, אבל כאן סוכם שלא צריך להחזיר לו את ההלואה, אלא שהשכירות ילך למלוה משך שנתיים הראשונים, ובזה לא התיר הרמ"א.
אולם אי משום הא לחוד, לכאורה היה אפשר לסכם שקודם יקבל המלוה השכירות של שנה [עד לשווי של 15,000 ₪] ואח"כ יתחיל הלוה לפרוע את חובו ע"י תשלום השכירות אל המלוה. אך זה לא יועיל כי עדיין הלוה מאד נהנה, כי על ידי בניית המלוה יש לו דרך איך לפרוע, ואינו מותר רק באופן שיביא כסף מביתו לשלם למלוה, והיה יכול אז לבנות לעצמו אז אינו מרויח כלום מהמלוה, וכן לא ניתן לעשות זאת מפני הטענה הראשונה, שהלוה מרויח כאן מעצם הבניה את כל טירחת וההתעסקות בבניה.
ונראה לתת עצה פשוטה לצאת מחשש איסור, והוא לעשות את הפתרון של השו"ע הרב (סעי' נ) שכתב על זה שהוא "דרך ישר לפני איש ירא ה', לצאת מידי רבית לכל הדעות, וליטול ריוח קצוב ממעותיו מדי שנה בשנה או מדי חדש בחדשו, וגם הקרן יהיה בטוח".
והוא, שהרוצה ללוות כסף אינו עושה זאת בתור הלואה אלא בתור שכירות, דהיינו שמשכיר למלוה את דירתו בתור שכירות לתקופה ארוכה, והמלוה מקדים לשלם לו את השכירות של התקופה הזאת עכשיו, ובגלל זה מוזיל לו המשכיר את דירתו, וכמבואר בשו"ע (סי' קעו סעי' ו) שמותר להוזיל מהשכירות עבור המקדים לשלם, דהשוכר קונה עכשיו את השכירות, ונעשה שלו לגמרי, ונמצא שאין כאן הלואה כלל, ואח"כ משכיר המלוה את הדירה לאדם אחר במחיר מלא והמלוה מקבל את דמי השכירות של כל התקופה הלזה, כי הוא שייך לו מאחר שהוא שכר את הדירה לכל התקופה ההיא.
ומבואר בשו"ע הרב שם, שאם הלוה עצמו רוצה להמשיך ולגור בדירה, צריך שהמלוה ישכירנו לאדם אחר, והלוה ישכור את הדירה מהאדם השלישי, אבל אם אין הלוה גר בדירה, אין שום חשש איסור בזה שמשכיר לו את הדירה בזול עבור הקדמת המעות.
וגם במעשה דידן שאין הלוה עצמו גר במחסן אלא הם משכירים את המחסן לשוכר שלישי, יכולים לעשות את ההסכם בצורה זו, דהיינו שהאח שרוצה לבנות את המחסן לא ילוה הכסף לאחיו, אלא יסכם עמו להדיא שהוא שוכר ממנו את המחסן כמות שהיא[1], בסכום של 15,000 ₪, וישערו במשך כמה זמן ירויחו מהדירה 30,000 ₪, ויסכמו ששוכר את הדירה עד זמן זה, ולדוגמא שאם משערים שבמשך שנתיים ירויחו מהדירה סכום זה, יסכמו שהוא שוכר את המחסן לשנתיים, והשכירות של זמן זה שייך לו, והסכום של 15,000 ₪ שהוא מקדים לשלם על השכירות ישתמשו להוצאות הבניה, ובאופן כזה יצאו מידי חשש איסור, אפי' בלא היתר עיסקא, כיון שאין כאן הלואה אלא שכירות גמורה, ויזהרו לדבר בזה בלשון שכירות ולא בלשון הלואה.
ובגמר השנתיים חוזר הדירה לבעליו, שהרי נגמר תקופת השכירות, וחוזר הדירה לבעליו.
[1] אך אינו יכול להשכירו עכשיו לכשיהיה בנוי, מאחר שאין הדירה קיימת עדיין בצורה ההיא, יש בזה איסור, כמבואר בב"י סוס" קעב בשם שו"ת הרא"ש (כלל יג סי' ט). וההסבר הוא דמאחר שאין הדירה בנויה בצורה שהוא משכירה אין השכירות יכולה לחול עכשיו על דבר שאינו קיים עדיין, ונמצא שיש כאן הקדמת מעות בזול, ולא שייך ההיתר שיש בשכירות.
